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长租公寓暴雷,wework估值腰斩,“二房东”的出路在哪里?

发布日期:2019-11-10 19:58:05

照片来源@未播放

作者文赋图证券

作为美国最受欢迎的独角兽公司,wework的上市引起了广泛关注。然而,随着共享经济中的领军企业优步(uber)的上市和倒闭,概念相同但仍无利可图的wework也开始受到各方质疑。

市场来源:福图牛牛

招股说明书的公开提交将估值争议推向了高潮。从2016年到2018年,会员和收入的年增长率超过了100%,但亏损的增长速度比前两次更快。自2018年以来,现金流状况也恶化了。净营运现金流为负,趋势正在扩大。

9月9日,在wework启动ipo路演之前,媒体透露,其估值已从年初的470亿美元直接下调至231亿美元,降幅为一半。下面的故事更加戏剧化:

1.软银,最大的外部股东,敦促我们暂停其ipo,因为它被怀疑无法承受一半的估值。

2.我们的资金已经用完,ipo失败意味着无法获得与上市相关的60亿美元信贷额度。

3.如何支付利润丰厚的佣金?摩根大通和高盛等承销商打算推进我们的工作上市。

4.9月11日,据报道,wework的估值进一步下调至150亿美元。

截至北京时间9月11日,我们原定于本周举行的首次公开募股路演尚未开始,下周的公开募股时间表也变得不确定。从资本的宠儿到当前的争论,我们的工作经历了什么?国内租赁市场的规模也很大。我们可以从wework的商业模式和成长道路中学到什么?

撇开各种高层次的词汇不谈,我们工作的商业本质是“主房东”,而它所做的是中间人的工作来赚取差价。传统业主长期租赁的办公楼,经过简单的装修和处理后,将重新租赁给目标用户。这个模型很简单,但我们需要考虑的是,在写字楼租赁市场上,大业主的存在是否合理,他们解决了哪些行业难题?

基于信息不对称和信贷危机的内在局限性,在一些行业中存在可信的中介机构是必要的、必要的,并且能够创造巨大的价值。例如,商业银行本质上是资金提供者和需求者之间的中间人。例如,“饥饿面条”和“美团平台”通过整合混乱的中小型商店,创建管理骑手团队,并通过官方平台与广大用户联系,成功帮助人们实现外卖自由。另一个例子是近年来热门的住房租赁市场,它也存在信息不对称、房东和房客之间的信任和违约问题。

资料来源:我们的招股说明书

然而,在办公租赁领域,供应商的房地产公司和需求方的公司的信息都是相对透明的,主要的信任问题可以借助合同等法律工具来解决。相对而言,中介的生存空间将小于上述行业。

在这个相对较小的居住空间里,我们把自己定义为“销售灵活性”——将长期办公室租赁和短期租户配对。Wework于2010年在纽约成立,当时它的用户是小型创业团队。对于这些仍处于早期阶段的团队来说,未来的不确定性非常高,而传统办公室的长期租赁合同对他们来说是一个巨大的负担,我们的工作提供了灵活性。

事实证明,我们很聪明,市场对“灵活性”的需求超乎想象。截至2019年6月30日,我们已经在全球29个国家的111个城市的528个地点设立了办公室项目,拥有527,000名会员用户,仍以每年100%以上的速度增长。同样令人惊讶的是,我们现在有40%的公司会员用户。“灵活性”不仅是初创团队的追求,也是包括全球500强在内的大型企业的追求。

资料来源:我们的招股说明书

如上图所示,经过前几年的降水后,我们的主要房东似乎在沿着一条好的路跑。然而,一场看似不可避免的危机随着它的迅速扩大而变得越来越严重,这是由主要地主的固有特征决定的。如前所述,我们通过与办公楼业主签订长期租约,灵活地向客户出租办公空间。这种模式的后果是:

资料来源:我们的招股说明书

1.在快速扩张时期,由于办公楼资产重、周期长、回报慢等特点,资本缺口会越来越大。

2.在经济衰退期间,灵活租赁用户有很大的动力取消合作,而我们已经签订了长期合同,仍然要承受偿还租赁的压力,损失的压力将会很大。

根据wework的招股说明书,其新项目从启动到启动将需要一年半以上的时间才能达到盈亏平衡点,而截至2019年6月1日,wework只有30%的房产已经到期(盈亏平衡点已经达到),70%的项目仍处于培育期,需要额外的现金流。与此同时,扩张仍在继续,资金缺口也在继续扩大。

资料来源:我们。招股说明书,丰富的研究和整理。

这也是为什么当我们工作的成员和收入快速增长时,它的损失却在以更快的速度增长。同样,中国长期租赁公寓经常雷暴的原因也是一样的。

然而,我们显然不想只是一个普通的主房东。随着成员的扩大和数据的积累,我们的工作已经开发了新的广告、社交活动等。

1.销售的灵活性——不仅仅是小企业家

尽管我们的工作最初是针对具有高度不确定性的初创团队,但其40%的用户结构现在包括500多个企业用户。随着越来越多的项目进入成熟状态,我们办公空间的舒适和便利也将吸引大量的自由工作者。

就市场空间而言,我们在增长方面仍有很大的灵活性。根据招股说明书,wework称其在目标市场的市场份额仅为3%。根据仲量联行的统计,美国共享办公室的市场份额正以每年23%的速度增长,到2030年可能会占到美国办公室市场的30%。

资料来源:仲量联行

对于有租赁需求的企业,我们的工作比传统房东有显著优势。一方面,我们已经就租赁期限作出了长期承诺,以及装修和维护等资本承诺。企业可以根据自身员工人数的增减灵活调整租赁空间。另一方面,由于涉及的承诺较少,进入我们工作的效率极高,与传统房东的谈判时间可能长达3-6个月。

据《华尔街日报》报道,公司愿意为此支付更高的租金。一位美国房地产高管表示,虽然传统的房东每平方英尺收取50美元,但像wework这样的共享空间每平方英尺可以收取110美元,租户愿意承担这一溢价。

此外,我们在世界各地都有业务的办公空间对跨国公司越来越有吸引力,设立新办公室的便利性也大大提高了。

2、社区服务——不仅仅是空间本身

在会员的基础上,我们希望建立一个基于办公空间的服务社区。Wework会员将通过应用程序使用购买的空间和服务。这些用户和在同一应用程序上收集的数据是我们开发新拷贝的基础。从我们中国的应用来看,我们至少已经开始涉足广告和社交网络。

在广告行业,我们已经建立了两个广告门户,通过产品部门引导不同的方向。一个是单独的“需求板”接口,其目的是增加成员之间的信息流,探索可能的合作机会并提高效率。从使用率来看,对需求板的需求相当大,包括各种需求,如招商、招聘和寻找合作伙伴。

然而,从需求解决方案的数量来看,中国仅解决了1,613个问题,在许多需求发布后的一两天内,只收到了很少或没有收到回复。可以看出,内部匹配的效率仍然需要提高。

来源:wework中国应用

除了需求板之外,我们还在空间模块中设置了一个服务点入口(它将很快发射)。这是wework根据其成员规模和数据提供的进一步配对和转移服务。当用户习惯于在空间服务模块中使用会议预订和桌面预订等日常服务时,他们对平台有信任感和使用习惯,这使得我们的广告服务成为可能。

来源:wework中国应用

目前,我们工作服务商店的在线服务包括金融和法律服务、营销、曝光和其他服务,这些服务主要是针对初创团队成长过程中的需求。然而,旅行和购物是所有会员的消遣。然而,具体的分流效应仍将落在广告收入的顶端,目前还很难得出结论。

来源:wework中国应用

此外,wework的应用程序还有一个特别的社区模块,主要关注办公建筑中的社交网络。然而,办公室社交和与同事的关系一样微妙。过于专业会让人尴尬,过于生活会让人尴尬。目前,我们工作的这一部分也是鸡肋,它已成为公司福利的宣传渠道和办公楼瑜伽健身的组织平台。当然,所有社区都会有信息流广告是不可避免的。

来源:wework中国应用

第三,挑战依然存在:用户粘性难以建立

总而言之,我们的业务是迅速扩大规模,积累用户,然后通过销售“办公空间灵活性”,尝试建立一个基于大量用户的社交互动平台。除了传统的收取租金的方式,还有广告收入。

然而,就不顾资本链中的风险不顾一切烧钱的用户规模而言,我们的工作真的很棘手吗?与所有共享经济相似,与经济逻辑背道而驰的烧钱扩张模式总是一种权益计划。取消租金补贴后,现有企业用户是否会继续为高办公空间灵活性付费?当共用办公室开始抢劫商业用户时,传统房东也开始出售“灵活性”,甚至引发价格战。我们如何确保现有成员不会流失?

如果用户粘性无法建立,转换成本非常低,那么先动规模的优势只是一个错误的命题,它会在一瞬间转手。这不仅是我们工作的悲哀,也是优步、ofo、mobike等的悲哀。

此外,wework带来的启示至少证明了“办公空间灵活性”的市场空间可供正在改造商业地产的室内业主借鉴。对于长期公寓来说,社区的重要性也许值得更多的探索和利用,毕竟社会生活比办公楼的社会生活好得多。

最后,我真诚地希望在不久的将来,大公司、小公司、富人和普通人都能够像外卖一样自由地出租。

(风险提示:上述作者或客人的意见都有其特定的立场。投资决策应该基于独立思考。富图将尽最大努力,但不能保证上述内容的准确性和可靠性,也不承担任何不准确或遗漏造成的任何损失或损害。)

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